Ghid Complet 2026: Cum Obții Autorizația de Construire Pas cu Pas în România

Construcția unei case este, pentru mulți dintre noi, visul de o viață. Însă, înainte de a vedea prima cărămidă pusă, ne lovim de un zid invizibil, dar extrem de solid: birocrația și procedurile administrative. Procesul de obținere al autorizației de construire în România poate părea un labirint intimidant, plin de termeni tehnici și ghișee.

Dacă plănuiești să construiești în 2026, trebuie să știi că regulile s-au înăsprit, mai ales în privința eficienței energetice (standardele nZEB). Acest articol este harta ta completă. Vom desființa miturile și vom parcurge, cronologic, fiecare pas birocratic pe care trebuie să-l faci, de la terenul gol până la intabulare.

Ce este autorizația de construire și de ce ai nevoie de ea?

Autorizația de construire este actul oficial emis de administrația publică locală (Primăria) care îți ofera dreptul legal de a executa lucrări de construcție. Acest document nu este o simplă formalitate administrativă, ci o protecție atât pentru investiția ta, cât și pentru siguranța viitorilor locatari.

Conform Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, aceasta este obligatorie pentru:

• Ridicarea de construcții noi

• Reconstruirea sau consolidarea clădirilor

• Modificarea, extinderea sau schimbarea destinației unei construcții

• Construcții provizorii (chioșcuri, panouri de afișaj, copertine)

• Lucrări la monumente istorice

Cine emite autorizația de construire comarca? Autoritățile competente

Un aspect esențial pe care mulți oameni nu-l înțeleg este: cine este autoritatea competentă să emită autorizația de construire? Răspunsul depinde de locul unde se află terenul tău.

Primarii municipiilor și orașelor emit autorizații de construire pentru:

• Toate construcțiile din intravilan și extravilan ale acestor unități administrativ-teritoriale

Primarii comunelor au competența pentru:

• Locuințe individuale și anexele lor

• Alte construcții din intravilan, cu avizul structurilor de specialitate din consiliile județene

Președinții consiliilor județene emit autorizații pentru:

• Investiții aprobate de Guvern

• Lucrări în extravilanul comunelor, inclusiv anexe gospodărești

• Proiecte care se întind pe mai multe unități administrativ-teritoriale

Primarul General al Bucureștiului (după consultarea primarilor de sector) are competență pentru:

• Investiții ce depășesc limitele unui singur sector

• Lucrări la monumente istorice

Pasul 1: Certificatul de Urbanism – Punctul de Start al Procesului

Mulți confundă Certificatul de Urbanism cu autorizația propriu-zisă. Nu este același lucru. Certificatul de Urbanism (CU) este un act informativ. Prin acest document, Primăria îți spune exact ce ai voie și ce nu ai voie să construiești pe terenul tău.

De ce ai nevoie de Certificatul de Urbanism?

Fără Certificat de Urbanism nu poți demara niciun proiect. Aici vei găsi:

• Condițiile pe care trebuie să le îndeplinești

• Lista completă de avize și acorduri de care ai nevoie

• Retragerile minime de la limitele de proprietate

• Condițiile urbanistice specifice pentru zona ta

Cum obții Certificatul de Urbanism?

Documente necesare pentru certificatul de urbanism:

• Cerere tip completată (o găsești la primărie sau online)

• Copie a actului de proprietate (legalizată)

• Planuuri cadastrale și topografice (scara 1:500 și 1:2000), eliberate de OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară)

• Extrasul din Cartea Funciară actualizat

• Dovada achitării taxei de eliberare (aprox. 10-30 lei, în funcție de suprafață)

Instrucțiuni practice pentru depunere:

1. Mergi la Ghișeul Unic al Primăriei și cere formularul oficial

2. Completează-l cu exactitate (greșelile duce la respingere)

3. Adună toate copiile și anexele în ordine

4. Depune dosarul și cere o chitanță cu data înregistrării

5. Ți se va comunica o dată limită de ridicare

Termen legal de eliberare: Conform legii, primăria are maximum 30 de zile calendaristice pentru a-ți elibera certificatul. Realist, poate dura între 2 săptămâni și 45 de zile, în funcție de cât de aglomerat este Departamentul de Urbanism.

Valabilitate: Certificatul de Urbanism rămâne valabil 12 luni de la data emiterii (poate fi prelungit încă 12 luni).

Pasul 2: Studiile Tehnice – Fundația Proiectului Tău

Odată ce ai Certificatul de Urbanism, vei vedea lista cu studiile și documentele pe care le ceri. Nu le poți face singur – ai nevoie de specialiști.

Studiul Topografic

Un inginer topograf va măsura exact limitele terenului, cotele de nivel și relief. Acesta este documentul pe care va desena arhitectul planurile casei tale.

Sfat practic: Verifică că topograful are licență actuală și asigură-te că măsurătorile sunt precise (greșelile aici sunt foarte costisitoare).

Studiul Geotehnic

Un specialist va face foraje în pământ pentru a vedea cât de stabil este solul. Este vital pentru inginerii de structură care vor calcula adâncimea fundației și cantitatea de beton necesară.

De ce nu trebuie să sări peste acest pas?

• Fundația casei tale depinde direct de acest studiu

• Un teren instabil poate necesita o fundație mult mai adâncă (costuri suplimentare)

• În cazuri extreme, terenul poate fi inhabitat pentru construcție

Sfat: Nu cere un studiu „din burtă" – orice inginer serios va face foraje și analize în laborator.

Cum alegi echipa de proiectare?

• Arhitectul – Trebuie să aibă drept de semnătură și să fie înregistrat la Ordinul Arhitecților din România (OAR)

• Inginerul structurist – Responsabil pentru rezistența construcției

• Inginerii instalații – Apă, canalizare, electricitate, gaze

• Inginer energetic – Pentru calcule nZEB (obligatoriu din 2025!)

Pasul 3: Proiectul Tehnic și Standardul nZEB (Obligatoriu!)

În timp ce alergi după avize, echipa de proiectare lucrează la DTAC (Documentația Tehnică pentru Autorizația de Construire).

Ce conține DTAC?

DTAC-ul trebuie să conțină, conform legii:

1. Planuri de arhitectură (plant general, secțiuni, fațade)

2. Proiect de rezistență (structura de beton/oțel)

3. Proiect instalații (apă, gaze, electricitate, canalizare)

4. Proiect nZEB (energia, izolații, panouri solare/fotovoltaice)

5. Memoriu tehnic (descrierea soluțiilor proiectate)

Atenție la nZEB! Obligatoriu în 2025

Începând cu anii recenți, în România a devenit obligatoriu standardul nZEB (nearly Zero Energy Building) pentru toate clădirile noi.

Ce înseamnă asta pentru tine?Casa trebuie să fie foarte bine izolată termic și să producă o parte din energia pe care o consumă. Minimum 30% din necesarul energetic trebuie să vină din surse regenerabile.

Implicații practice:

• Proiectul TREBUIE să includă panouri fotovoltaice, pompe de căldură sau panouri solare pentru apă caldă

• Izolația termică trebuie să respecte standarde stricte

• Fara calcul energetic nZEB în dosar, nu primești autorizația!

Pasul 4: Obținerea Avizelor și Acordurilor – Cea mai Complexă Etapă

Într-un punct al Certificatului de Urbanism, vei găsi „Avize și acorduri necesare". Iată unde se blochează majoritatea proiectelor, deoarece depinzi de instituții terțe.

Lista avize necesare autorizație construcție 2026

Avize de la furnizorii de utilități:

• Electrica/Enel – Accesibilitate la rețea electrică

• Gaze naturale – Accesibilitate la rețea de gaze (dacă există în zonă)

• Apă/Canal – Branșamente la rețele de apă și canalizare

• Telecomunicații – Dacă planuri includ internet, telefonie

• Sfat: Chiar dacă nu există rețele în zonă, tot ai nevoie de un aviz (negație) care să ateste acest lucru

Avize de la instituții publice:

• Agenția pentru Protecția Mediului (APM)

• Direcția de Sănătate Publică (DSP)

• Inspectoratul pentru Situații de Urgență (ISU)

• Consilul județean – Pentru aspects de amenajare teritoriu

Avize speciale, în funcție de locație:

• Dacă ești lângă o pădure → Aprobări silvice

• Dacă ești lângă cale ferată → Aviz CFR

• Dacă ești lângă drum național → Aviz de la administrația drumurilor

• Dacă ai monument istoric în vecinătate → Aprobări de la Institut Național al Patrimoniului

Instrucțiuni pentru obținerea avizelor

1. Arhitectul tău pregătește dosarele pentru fiecare tip de aviz

2. Tu sau arhitectul depuneți la fiecare instituție (depinde de cazul tău)

3. Termene: De regulă 10-30 de zile per aviz

4. Sfat strategist: Depune mai multe avize simultan, nu secvențial – economisești luni întregi!

Pasul 5: Depunerea Dosarului la Primărie – Solicitarea Autorizației

Ai studiile, proiectul și adunat toate avizele? Acum te întorci la Primărie pentru depunerea dosarului final.

Cat costa autorizatia de constructie casa 2026 – Calcul Detaliat

Taxa de Autorizație de Construire se calculează pe baza valorii declarate a lucrărilor:

• Pentru locuințe și anexe: 0,5% din valoarea autorizată a construcției

• Pentru alte construcții: 1% din valoarea autorizată

• Pentru lucrări de organizare de șantier: 3% din valoare

Exemplu: O casă evaluată la 200.000 lei va avea o taxă de ~1.000 lei (0,5% × 200.000).

Taxa Timbrul OAR (Ordinul Arhitecților): 0,05% din valoarea investiției

Timbrul ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții): Se plătește mai târziu, la notificarea de început de lucrări

Documentația completă pentru depunere cuprinde:

1. Certificatul de Urbanism (în perioada de valabilitate)

2. DTAC complet (proiect de arhitectură, rezistență, instalații, nZEB)

3. Toate avizele și acordurile cerute în CU

4. Actul de proprietate (copie legalizată)

5. Extrasul din Cartea Funciară actualizat

6. Dovada achitării tuturor taxelor

Termenul de eliberare a autorizației

Conform legii: Autorizația de Construire trebuie emisă în maximum 30 de zile calendaristice de la data depunerii dosarului COMPLET.

Punct important: Dacă primăria găsește deficiențe, are dreptul să-ți returneze dosarul în maximum 5 zile lucratoare și termenul de 30 de zile se resetează de la zero.

Pasul 6: Documente Necesare Autorizație Construcție 2026 – Checklist Final

Iată o listă de verificare completă a tuturor documentelor:

Documente și acte necesare:

• ✅ Cerere tip (obții de la primărie)

• ✅ Certificat de Urbanism valid

• ✅ Act de proprietate (original sau copie legalizată)

• ✅ Extras din Cartea Funciară (nu mai vechi de 30 de zile)

• ✅ Planuri cadastrale (de la OCPI)

• ✅ Studiu topografic

• ✅ Studiu geotehnic (dacă nu ești în localitate mică)

• ✅ DTAC semnat de specialiști (arhitect, inginer structurist, instalații)

• ✅ Certificat energetic nZEB (draft)

• ✅ Avizele de la utilități

• ✅ Aviz mediu

• ✅ Alte avize specifice (funcție de locație)

• ✅ Dovada achitării taxelor

• ✅ Declarație pe propria răspundere a beneficiarului

Termen Emisie Autorizație Construire România

Un aspect despre care mulți nu sunt siguri: care este exact termenul legal pentru emiterea autorizației?

Conform Legii 50/1991:

• Maxim 30 de zile calendaristice de la data depunerii dosarului complet

• Dacă au mai puțin de 30 de zile până la expirarea unui termen administrativ, și depui acte în ziua din urmă, tot ai dreptul la cei 30 de zile

Dacă dosarul e incomplet:

• Primăria are 5 zile lucratoare să-ți anunțe ce lipsește

• După completare, termenul de 30 de zile se reiau de la zero

Cazuri Speciale: Ce nu trebuie Autorizație de Construire

Nu toate lucrările de construire necesită autorizație. Conform Articolului 11 din Legea 50/1991, se pot executa fără autorizație lucrări care nu modifică structura de rezistență sau aspectul arhitectural:

• Reparații la acoperișuri, terase, împrejmuiri (dacă nu se schimbă forma)

• Înlocuire tâmplărie (ușile, ferestrele) fără a modifica golurile

• Zugrăveli și vopsitorii interioare

• Reparații instalații interioare

• Montarea unor aparate de climatizare individuale

• Reabilitare energetică a anvelopei (sub anumite condiții)

Autorizație Construire Anexa Casă – Pași Specifici

Mulți oameni vor să construiască o anexă gospodărească (grajd, depozit, garaj). Pentru acestea, procedura este ușor diferită.

Acte necesare pentru autorizație construire anexă:

1. Certificat de Urbanism

2. Act de proprietate

3. Planuri cadastrale ale terenului

4. Proiect tehnic al anexei (realizat de arhitect)

5. Avizele indicate în Certificatul de Urbanism

Termen de eliberare: Același – 30 de zile

Autorizație Construire Piscina Reguli Specifice

Un caz interesant și frecvent: ce se întâmplă cu o piscină?

Piscine supraterane (demontabile):

• Nu necesită autorizație dacă nu sunt fixate definitiv în sol

• Nu implică lucrări de infrastructură

• Pot fi demontate integral

Piscine îngropate (permanente):

• AU NEVOIE de autorizație de construire

• Sunt considerate construcții permanente

• Proiectul trebuie avizat de un arhitect

• Se depune ca orice alte lucrări

Piscini semi-ingropate:

• Depinde de cât de adânc sunt îngropate

• Sfat: Contactează primăria și cere o clarificare prin Certificat de Urbanism

Certificat Urbanism Cluj Napoca Pret și Informații Locale

Pentru cei care construiesc în Cluj-Napoca sau alte Centre majore:

Cum se obține autorizația de construcție Cluj?

Procesul general rămâne același, dar fiecare primărie poate avea particularități locale:

• Certificat de Urbanism: taxa depinde de suprafață (variază 15-50 lei în Cluj)

• Departamentul de Urbanism al Primăriei Cluj-Napoca are responsabili care pot clarifica termenele

• Termene: respectă maximul legal de 30 de zile

• Local: Cluj-Napoca poate fi mai rapid decât București datorită curgerii mai reduse

Sfat: Sună direct la Departamentul de Urbanism al primăriei tale și cere informații specific pentru zona ta.

Sancțiuni pentru Construcție fără Autorizație

Este important să conștientizezi ce se întâmplă dacă construiești fără autorizație:

Amenzi contraventionale:

• 1.000 lei – minim

• 100.000 lei – maxim

• În funcție de gravitate și prejudiciu

Alte consecințe serioase:

• Ordin de demolare a construcției (pe cheltuiala ta)

• Imposibilitatea inscrierii în Cartea Funciară

• Nu poți vinde, ipoteca sau transmite imobilul

• Vecinii pot da în judecată autorități pentru neîndeplinire

• Eventuale dificultăți în succesiune si moștenire

Adevărul dur: O casă construită fără autorizație devine o LIABILITY, nu un asset.

Recurs Autorizație Constructie Respingere Procedura

Dacă autorizația ți-a fost refuzată sau dacă vrei să contești o decizie a autorității, ce poți face?

Motive legale pentru refuzare:

Autoritatea poate refuza autorizația numai dacă:

1. Proiectul nu se încadrează în prevederile documentațiilor de urbanism

2. Particularitățile amplasamentului (servituți, zone de protecție) nu permit construirea

3. Existența unor riscuri naturale (inundații, alunecări) neluate în considerare

Procedura de recurs:

1. Plângere Prealabilă (obligatorie)

○ Depui o cerere la aceeași autoritate care a refuzat

○ Maximum 30 de zile pentru răspuns

2. Contestație în Contencios Administrativ (dacă plângerea nu e soluționată favorabil)

○ Mergi la Tribunalul cu jurisdicție pe zona

○ Ajunge în instanță dacă nu rezolvi administrativ

Sfat juridic: Dacă se întâmplă asta, contactează un avocat specialist în dreptul construcțiilor. Costul unei consultări va fi mult mai mic decât dacă pierzi cazul.

Sfaturi Finale și Concluzie

Procesul de autorizare în România este, fără îndoială, complex și birocratic. Secretul succesului stă într-o planificare corectă și colaborarea cu o echipă competentă de proiectanți.

Ce ar trebui să reții:

1. Certificatul de Urbanism este punctul de plecare – nu omite acest pas

2. Studiile tehnice nu sunt opționale – fundația, solul și energia contează

3. Avizele durează – depune mai multe simultan

4. Standardul nZEB este obligatoriu în 2025 – include panouri, izolații, pompe de căldură

5. Taxele sunt rezonabile comparativ cu riscul unei demolări

6. Termenii sunt legali – 30 de zile maxim pentru fiecare etapă

7. Notificările ISC sunt obligatorii – păstrează documente pe șantier

8. Recepția și intabularea finalizează totul – nu uita acești pași

În 2026, nu mai este suficient să ridici patru pereți; trebuie să construiești eficient, legal și sustenabil.

Cu o bună organizare și urmând pașii din acest ghid, vei reuși să obții autorizația de construire fără probleme majore.

Spor la treabă și mult succes cu noua ta casă!

Abonează-te la newsletter-ul nostru pentru mai multe sfaturi despre imobiliar și construcții!